Гостиницы советского пошиба в борьбе за клиента. Есть ли шанс?

Койка в многоместном номере с пьющими соседями, засохший пирожок утром в буфете и «удобства» в коридоре – такими большинству «рожденных в СССР» памятны отели советских времен. Если, конечно, постояльцам не повезло поселиться в «цековской» (в регионах – в «обкомовской») гостинице или же случайно попасть в относительно комфортабельное заведение, предназначенное преимущественно для иностранцев и слуг народа, как это случилось с героями кинокомедии «Мимино». Охочие же ностальгировать по советским временам могут сделать это и сейчас: по данным аналитиков гостиничного рынка Украины, 65% номерного фонда составляют учреждения, устаревшие физически и морально. И хотя многие эти гостиницы уже подремонтированы как с фасада, так и внутри, им трудно угнаться за новыми объектами, количество которых в Украине быстро растет. Между тем рынок отельных услуг начал подходить к Рубикону, после которого будущее советских гостиниц станет все более призрачным.

Привходящие обстоятельства

Если копнуть недавнюю историю, то к моменту развала Союза братских народов Украина располагала 1,396 тыс. отелей преимущественно средней и низкой категории, рассчитанные на 62,4 тыс. номеров. К началу 2000-х годов после приватизации на рынке осталось 1,192 тыс. гостиниц общей численностью 50,4 тыс. номеров. На заре капитализма жили отели неплохо – кроме них, некуда было селиться. «Поскольку эти отели были загружены почти на 100% , им не нужны было предоставлять преференции для клиентов, оборудовать конференц-залы, бассейны и предлагать дополнительные услуги»,- вспоминает Валентин Маркелов, управляющий отелем «Братислава» (г. Киев; с 1980 г.; 365 номеров). Теперь ситуация изменилась: по данным Госкомстата, за последние 7 лет в Украине было официально зарегистрировано около 500 новых отелей, включая заведения различных категорий, как отечественных, так и зарубежных гостиничных сетей. Помимо них, главным образом в курортных регионах и городах-миллионниках работют мини-гостиницы, гостевые дома, хостелы и квартирные апартаменты, которые успешно конкурируют с неповоротливыми гостиницам советских времен и вновь построенными отелями. Например, в АРК, по данным Министерства курортов и туризма Крыма, действует более 900 мини-гостиниц (из которых, правда, немногим более 200 легализованы. – Авт.). На фоне новых объектов большинство советских гостиниц, имеющих изношенный номерной фонд и высокие затраты на оплату коммунальных услуг (составляют в структуре затрат более 60%), не в состоянии снижать цены за проживание. Вдобавок, по отельному рынку сильно ударил кризис. По оценкам специалистов, средняя загрузка отелей в Украине в 2010 г. составила до 23-27% против 35-40% в 2009 г. Городские гостиницы категории 4-5 звезд, ориентированные на прием деловых и корпоративных клиентов, в течение двух лет снизили цены примерно на 35%, «советские» же отели не в состоянии это сделать по определению. Более того, в период кризиса они предлагают услуги проживания по ценам, не соответствующим качеству услуг. Но клиент теперь имеет право выбора: он предпочитает селиться в гостиницы, которые по комфортности и пакету услуг соответствуют содержимому его кошелька.

Законодательные новации и мотивация

Владельцев гостиниц советского образца мотивируют к переменам законодатели и чиновники. Согласно Закону «О внесении изменений в некоторые законы Украины по развитию и подготовке гостиничной инфраструктуры к проведению в Украине финальной части Чемпионата Европы 2012 г. по футболу», гостиницы категорий 3-5 «звезд», введенные в эксплуатацию или отремонтированные до 1 сентября 2012 г., с 1 января 2011 г. в течение10 лет уплачивают налог на прибыль по нулевой ставке. Что позволит им вложить освободившиеся средства в улучшение качества обслуживания, обеспечение безопасности клиентов, внедрение новых энергосберегающих технологий, программных продуктов учета и контроля, обучение персонала и т.д. Во-вторых, действующие в Украине стандарты сейчас не предусматривают обязательную категоризацию отелей и регламентируют не качественные, а технические параметры отеля (размер комнат, наличие санузла и т.д.), что дает возможность большинству некатегорийных объектов завышать стоимость услуг. Если верить Дмитрию Зарубе, заместителю председателя реорганизуемой сейчас Гостуризмкурортов, уже в мае этого года в Украине за основу будет принят европейский стандарт ассоциации Hotelstars Union, который предусматривает балльную систему оценки категории отеля. И если сейчас, например, при отсутствии парикмахерской некоторые гостиницы не могут претендовать на категорию 3 «звезды», то с принятием новых стандартов они смогут набрать соответствующее количество баллов за счет предоставления других услуг. Помимо этого, 25.10.10 г. в ВР был зарегистрирован законопроект «О внесении изменений в закон Украины «О туризме» №7293, который запрещает гостиницам предоставлять услуги без обязательного установления категории. Другими словами, в случае принятия этого закона отельеры будут вынуждены устанавливать цены в соответствии с качеством обслуживания.

Тем более что к Евро-2012 только в г. Киеве, по словам Анатолия Голубченко, заместителя главы КГГА, появится не менее 16 новых гостиниц на 3 тыс. номеров. Аналогичное количество номеров в заведениях стандарта 3-4 звезды может появиться Харькове и Днепропетровске, а номерной фонд донецких гостиниц может увеличиться более чем вдвое. Если заявленные планы будут реализованы, то к 2012 г. совокупный номерной фонд официально зарегистрированных гостиниц увеличится и составит около 100 тыс. мест.

Время действий

При всех минусах гостиницы советской постройки обладают рядом преимуществ. К таковым в первую очередь относится раскрученный бренд (особенно в Киеве и крупных городах), удобное расположение, как правило, в центральной части города, где имеется развитая транспортная и прочая инфраструктура. Немаловажно и то, что здание отеля и прилегающая к нему территория – завершенный комплекс. Т.е. владельцам таких объектов не нужно морочить голову с землеотводом, оформлением проектной документации, получением разрешительных документов и т.п. (если речь не идет о реконструкции объекта. – Авт.).

Нельзя сказать, что все это время отельеры сидели без дела. Еще в 2008 г. о необходимости обновления заявляли владельцы около 70 гостиничных объектов. Но тут грянул кризис, и от планов модернизации им пришлось отказаться. Правда, на ряде объектов работы таки провели. Причем за счет собственных средств, поскольку привлечь кредиты в 2009-2010 гг., как впрочем, и сейчас не представлялось возможным. Например, ГК «Ялта-Интурист» (Большая Ялта, АР Крым; с 1977 г.; 1,140 тыс. номеров), 70% клиентуры которой составляют туристические группы и корпоративные клиенты, в прошлом году обновила около 12% номеров. Это увеличило загрузку отеля в среднем на 15%. Помимо переоснащения 150 номеров в столичной гостинице «Братислава» оборудовано 5 конференц-залов (30-300 мест в каждом). Однако для рынка такие примеры пока единичны.

Приемлемый вариант

Большинство отельеров видят два пути обновления гостиничной базы советских времен. Это реконструкция, предполагающая полное закрытие отеля; поэтапное переоснащение действующего. Специалисты рынка уверяют, что для отелей советской постройки категории 3 «звезды» и ниже проводить реконструкцию нецелесообразно. Ведь для этого требуется оформление всей строительной документации, затраты на которую соизмеримы с затратами на строительство нового объекта. Например, реконструкция объекта 1-2 «звезд» на 45 номеров площадью 4 тыс.кв. м, по подсчетам отельеров, составляет не менее 3 млн грн., а срок окупаемости – 8 лет. В случае же поэтапного ремонта помещений и поэтажного переоснащения номеров никаких разрешительных документов не требуется, а сроки окупаемости сокращаются до 2 лет. При этом отель в зависимости от состояния номеров, вспомогательных помещений и оснастки может расходовать собственные средства постепенно, по мере их накопления. Например, по словам Сергея Грина, управляющего гостиницей «Экотель», (г. Киев; с 2010 г.; 48 номеров, из них 24 на реконструкции), отелям эконом-класса, ориентированным преимущественно на краткосрочное поселение командированных и индивидуальных клиентов стоит сконцентрироваться на ремонте и оснащении номеров. Ведь для этой категории клиентов отсутствие большого количества дополнительных услуг некритично. Главное, чтобы основная услуга – проживания – была дешевой, а в номере наличествовали современные средства связи, включая интернет. Поэтому в данном случае специалисты не видят смысла в больших затратах на приобретение дорогой мебели и сантехники, на дизайн помещений и т.п. тем более что при интенсивной загрузке таких отелей (более 70%), косметический ремонт необходимо проводить каждые 2 года. А вот к устройству коммуникаций и энергосбережению стоит подходить более основательно. «Мы, например, полностью меняем окна и радиаторы отопления, гидроизоляцию в санузлах, электропроводку, устанавливаем энергощитки. При этом затраты на 1 двухместный номер в целом составляют около 16 тыс. грн.», – замечает г-н Маркелов.

Как показывает практика, большинство отельеров при этом вынуждены обращаться к подрядчикам. «Мы пошли другим путем и пригласили бригаду ремонтников, организовав работу по вахтенному методу. В расчете на 100 кв. м. (блок комнат) подрядчики оценивали стоимость работ в 80-120 тыс. грн. У нас же затраты составили 30 тыс. грн.»,- уверяет г-н Грин.

При ограниченном объеме средств наиболее простым способом энергосбережения является термоизоляция фасада и установка энергоэффективного освещения. Если же рассчитывать на перспективу, то при реконструкции бойлерной целесообразно предусмотреть возможность использования различных теплоносителей (солнечные коллекторы, тепловые насосы) или же строить собственную котельную, работающую на альтернативном топливе. Правда, начальные затраты могут здесь составить не менее 0,6 млн грн. Но если творчески использовать все доступные варианты, то, по подсчетам г-на Грина, гостиница площадью 4 тыс. кв.м вместо 25-30 тыс. грн. в месяц может платить за отопление втрое меньше или же вовсе отказаться от услуг централизованного отопления.

Еще одно направление переоснащения «совковых» гостиниц – совершенствование управления отелем. «Мы намерены полностью изменить учетную систему управления отелем, которая включает интерактивное ТВ, цифровую АТС, установку систем электронных замков, кондиционирования, видео-наблюдения и т.п.», – замечает Максим Передера, управляющий отелем «Казацкий» (г. Киев; с 2001 г.; 180 номеров).

В этом случае затраты могут составить не менее $11 тыс. на один номер. Впрочем, овчинка стоит выделки – комплексная электронная система, т.н. «электронный ключ», позволяет сформировать гибкую тарифную политику для партнеров (туроператоров, корпоративных заказчиков), организовать онлайн-бронирование и включать разные услуги в общую стоимость проживания с учетом всевозможных скидок.

Сервис

Большинство гостиниц советской постройки имеют скудный набор услуг. При всем желании они просто не в состоянии предложить постояльцам, например, услуги бассейна, сауны или фитнес центра, которых в них просто нет. Но возможности для привлечения клиентов все же есть. Например, это предоставление разного рода скидок за проживание, включение в его стоимость проживания экскурсии и т.п. Большинство отелей пытаются оказывать услуги посетителям «с улицы», сдавая в аренду площади для магазинов по продаже сувениров, размещения туристских и экскурсионных агентств и т.д. Главное здесь – не переборщить, чтобы не отпугнуть от гостиницы постояльцев. «Мы не исключаем что, например, кафе необходимо сделать максимально открытым для посетителей со стороны, но специально заманивать их туда не будем», – замечает г-н Маркелов. Касаясь будущего «советских» отелей, большинство специалистов гостиничного рынка отмечают, что основной пакет услуг, предоставляемый клиентам заведением, во многом будет зависеть от его позиционирования. Как уже говорилось выше, приемлемые варианты – гостиницы для командировочных или корпоративных клиентов, туристических групп (в столице и курортных регионах).

Прогноз

Участники рынка сходятся во мнении, что в ближайшие три-пять лет при условии модернизации на плаву останется не менее трети заведений советского пошиба, остальные будут либо перепрофилированы, либо перейдут в формат хостелов, пансионатов и т.п. В последующем оставшиеся отели ввиду своих конструктивных особенностей, прежде всего небольшой площади номеров (менее 15 кв.м.), предстанут перед необходимостью реконструкции, т.е. фактически строительства нового объекта.
Сергей Крапива

Отельеры…
- о переделке
Сергей Грин, управляющий отелем «Экотель»:
- Сделать из советской гостиницы современный отель высокой ценовой категории не всегда возможно. Но в Украине не хватает хороших заведений нижней и средней ценовой категорий, в которых может позиционироваться данная гостиница. Кроме того, отели советской постройки могут быть интересны бывшим гражданам бывшего СССР и иностранным туристам как своеобразная экскурсия в прошлое. В таких объектах можно убрать некапитальные перегородки и освободить достаточно большое количество площади для размещения улучшенных номеров.

- о позиционировании и услугах
Максим Передера, управляющий отелем «Казацкий»:
-Некоторые отели советской постройки больше ориентируются на конференц-сервис или на обслуживание туристических групп. Мы же занимаемся обслуживанием деловых клиентов (отель расположен на Майдане Незалежности– Авт.). Естественно, мы не отказываемся от расширения конференц-услуг, но это направление не будет для нас определяющим. Что касается других дополнительных возможностей привлечения клиентуры, то однозначный ответ пока дать сложно. Хотя в планы отеля входит освобождение части площадей для их дальнейшего использования, например, для казино (в случае принятия закона, разрешающего игорный бизнес. – Авт.) или предоставления других услуг, пользующихся спросом у бизнесменов. В гостиницах советского типа, как правило, имеются вместительные подвальные зоны. После переоборудования можно данные площади использовать для предоставления дополнительных услуг.